Членам РКОДокументы органов РКОREV, TEGoVAПубликации

Публикации

Новые перспективы для европейского рынка недвижимости – оценка, как центральный аспект политики ЕС в отношении недвижимости

Роджер Мессенджер
Председатель Европейской ассоциации оценщиков «TEGoVA»

В первой статье из серии материалов по вопросам оценки недвижимости в Европе я хотел бы представить общую картину и рассмотреть наиболее важные вопросы, в том числе: почему мы говорим о вопросах оценки в Европе, хотя недвижимость – это собственность, связанная с определенной местностью, требующая специфичных местных знаний? А также, если произошла определенная глобализация в области капиталовложений и оценки недвижимости, тогда нам необходимы международные, а не европейские стандарты. Почему мы говорим о Европе?

В данной статье я поясняю, почему, по моему мнению, Европейский Союз является новым пограничным рубежом для капиталовложений в недвижимость, как открытие этой границы поможет нам выйти из кризиса, и почему Европейские стандарты оценки и стандарт Признания европейских оценщиков, разработанные Ассоциацией TEGoVA, являются центральными аспектами данного процесса.

Что может быть европейского в недвижимости?

Я знаю, что для многих читателей этого журнала ответ на данный вопрос не очевиден. Большинство людей принимают возможность общеевропейских инвестиций в недвижимость как данность, как своего рода автоматическое последствие «глобализации». Кроме того, происходящие события показывают, что в мире независимых государств, где сегодня заключаются договоры и создаются «открытые рынки», которые через некоторое время прекращают свое существование, ничто не гарантировано, в особенности в отношении права покупки земли и недвижимости. В подтверждение этого можно привести тот факт, что еще до кризиса Китаем были приняты жесткие меры в отношении зарубежных инвестиций в недвижимость, с которыми никто не может ничего сделать.

Единственным местом, где капиталовложения в недвижимость за границей гарантированы, является Европейский Союз, поскольку Евросоюз представляет собой не просто торговый блок, а союз европейских граждан, основанный на базе реальных политических институтов и реального Суда, гарантирующих право каждого гражданина беспрепятственно покупать и продавать имущество там, где он хочет.

Само понятие «свободы капиталовложений в недвижимость» кардинально меняется, в зависимости от того, говорим мы о мире в целом или только о Европе. В отношении всего мира это понятие означает, в лучшем случае, отсутствие законов, официально запрещающих иностранцам покупать местную недвижимость. Кроме того, может существовать любой объем контроля, и иностранные инвесторы зачастую представляют собой рынок, защищенный от конкуренции для всех местных компаний, предоставляющих услуги в секторе недвижимости. В Евросоюзе, свобода инвестиций соответствует всей полноте этого понятия: инвесторы могут не только покупать недвижимость там, где они хотят, они могут пользоваться услугами агентов по недвижимости, оценщиков, архитекторов и подрядчиков из страны проживания инвестора, или из любого другого места в Евросоюзе. И прежде всего, Европейский Союз означает безопасность: все эти свободы никогда не могут быть отменены.

Такое положение дел было достигнуто не за один день. Потребовалось более тридцати лет, чтобы получить свободу перемещения капитала, которая является фундаментом для зарубежных инвестиций.

В то же время, в отношении свободы перемещения капитала наблюдается серьезное противодействие со стороны национальных правительств. Европейский Суд должен был создать прецедентное право, нейтрализующее правительства, лицемерно поддерживающие на словах принцип свободы покупки недвижимости, и одновременно придумывающие разные административные требования, действующие только для иностранцев. Только ЕС мог справиться с этим бюрократическим противодействием, и это ему удалось.

Новые члены Евросоюза зачастую испытывают опасения в отношении покупки земли. Во время последней волны приема в Евросоюз новых членов, несколько государств-кандидатов в члены ЕС попытались сохранить контроль за инвестициями в недвижимость на «переходный период» продолжительностью до 18 лет. Европейская Федерация недвижимого имущества, с которой TEGoVA плотно сотрудничает в настоящее время, объяснила Европейской Комиссии, что это могло бы подорвать основы внутреннего рынка ЕС, в частности, ипотечное кредитование, не говоря уже об ущербе для местных жителей, которые были бы лишены конкурентного рынка недвижимости. Комиссия приняла во внимание эту точку зрения и заняла твердую позицию.

Недавно имела место попытка исключить услуги по работе с недвижимостью, включая оценку, из объема Директивы по услугам. Данная попытка также оказалась неудачной, однако, это показывает, насколько живучи идеи сохранения местных привилегий и рынка, защищенного от конкуренции.

На любом рынке благополучие клиентов оценщиков, инвесторов в недвижимость зависит не только от услуг, которые предлагают инвесторы, но и от услуг, которые они получают. Органы ЕС по защите конкуренции имеют большой опыт поиска и прекращения деятельности европейских картелей компаний, поставляющих товары и оказывающих услуги владельцам недвижимости. С услугами в области оценки никогда не было проблем, совсем по-другому дело обстоит со строительными подрядчиками и поставщиками строительных материалов, так, совсем недавно, картель производителей лифтов был оштрафован на рекордную сумму в 992 миллиона евро, что может, в свою очередь, отразиться на компаниях, работающих с недвижимостью.

Новые правила Евросоюза

Свобода перемещения капитала, свобода оказания услуг и свободная конкуренция являются основой для капиталовложений в недвижимость на территории Евросоюза. Чтобы добиться этого потребовались десятилетия. В настоящее время в Европе начинается новый этап политической и экономической интеграции, который сможет помочь ранкам недвижимости. В то же самое время, надзорное законодательство, регулирующее деятельность руководителей фондов недвижимости, и устранение последних препятствий на пути зарубежных инвестиций внесут значительный вклад в создание более сильной и безопасной европейской экономики. Кроме того, политика ЕС по энергосбережению и защите окружающей среды в секторе недвижимого имущества открывает новые возможности для инвестирования и оценки.

Сначала рассмотрим внутренний рынок Евросоюза. Для всех совершенно очевидно то, насколько рынок недвижимости зависим от финансовой системы. Представим, что бы произошло, если бы не было евро. В ряде стран Еврозоны мог бы произойти коллапс национальной валюты, за которым могло бы последовать ослабление национальной экономики и недвижимости. Подумайте, что бы произошло, если бы лидеры стран Еврозоны не пошли по пути противодействия финансовому кризису. В будущем, экономика и рынки недвижимости могут быть скорректированы Евросоюзом в соответствии с определенными приоритетами: объединенный рынок, основывающийся на динамичной экономике, безопасной для окружающей среды.

На данном макроуровне, во-первых, сектор недвижимого имущества, также как и вся экономика, получает преимущества от расширения зоны евро практически до размеров всего Союза, при этом, евро будет играть важную роль и далеко за пределами границы Еврозоны.

Во-вторых, до конца этого года в Евросоюзе будет проведена проверка кредитоспособности и ликвидности кредитных учреждений. Остается решить, будет ли она выполнена руководящими органами объединенной Европы самостоятельно или в сотрудничестве с национальными регулирующими органами. Безусловна, как это часто происходит в процессе европейской интеграции, будут попытки, ошибки и постепенные улучшения, но политическая воля требует таких действий. В данном контексте, трудно переоценить важность более сильных и безопасных финансовых рынков для сектора недвижимости.

Настолько же важны для экономики в целом безопасность и защищенность рынков недвижимости, обеспечение которых основывается на двух ключевых факторах: 1) новые правила надзора, касающиеся руководителей фондов недвижимости и используемых ими практик оценки, 2) устранение последних препятствий для зарубежных инвестиций и ипотечного кредитования. Поэтому TEGoVA сотрудничает с европейскими органами власти по вопросам определения правил надзора, в части аспектов, касающихся оценки недвижимости. Поэтому TEGoVA, Европейская Федерация недвижимости и их союзники прилагают большие усилия для получения Европейского законодательства, облегчающего зарубежные инвестиции посредством создания инвестиционных трестов недвижимого имущества (REIT) и открытых инвестиционных фондов недвижимого имущества.

Вторым важным фактором влияния ЕС на сектор недвижимости является борьба с глобальным потеплением климата. Здания являются основным источником выбросов CO2. На их долю приходится 40% выбросов, и ЕС, в сотрудничестве с нами, подготовил серию законов, которые могли бы сделать европейскую недвижимость мировым лидером в уменьшении выбросов углекислого газа и, в целом, в области охраны окружающей среды: ужесточаются требования к обновлению энергетического оборудования и сертификации зданий, включая использование возобновляемых источников энергии, эти требования охватывают теперь и параметры водопотребления зданий. Кроме того, в ответ на двухлетние усилия TEGoVA, Европейской федерации недвижимости и их союзников, будет проведена гармонизация сертификационных категорий для зданий коммерческого назначения, с тем, чтобы инвесторы и застройщики могли предлагать на глобальном рынке свои экологически безопасные современные здания, а оценщики могли начать включать в свои отчеты информацию по классу энергопотребления зданий согласно классификации ЕС. Знак экологической безопасности ЕС распространяется теперь и на здания. Государственные закупки «зеленой» недвижимости имеют приоритетное значение в ЕС, поэтому строители должны использовать материалы, более безопасные для окружающей среды, чтобы получить сертификационный знак ЕС, облегчающий внешнюю торговлю. Правила ЕС по контролю наводнений оставляют недвижимость над водой, а средства Евросоюза используются для устранения уже нанесенного ущерба, например, в Великобритании.

Все это означает полное изменение культуры планирования, строительства и капиталовложений для полумиллиарда людей, серьезный вызов и большие возможности для инвесторов и оценщиков.

TEGoVA в самом центре процесса

Все эти события поставили вопрос оценки в самый центр политики ЕС, а TEGoVA в центр законодательного процесса:

• Директива по энергопотреблению зданий вводит Сертификаты энергопотребления для всех зданий в Европе, однако, их потенциал не будет использован в полной мере до тех пор, пока оценщики не будут учитывать в своих оценках эти Сертификаты и категорию энергопотребления, установленную для здания. TEGoVA работает над этим вопросом, адаптируя Европейские стандарты оценки и стандарт по Признанию европейских оценщиков.
• Директива по руководителям альтернативных инвестиционных фондов. TEGoVA работает совместно с Еврокомиссией, Европарламентом и Советом министров для обеспечения независимой оценки недвижимых активов и определения частоты проведения оценки недвижимого имущества.
• В работе над европейским паспортом для открытых фондов недвижимости, TEGoVA сотрудничает с  Еврокомиссией в вопросах гармонизации правил, в части определения частоты оценки, оценки и определения цены продажи и цены покупки, направлении оценщиком уведомлений в регулирующую организацию, минимального страхового покрытия профессиональной гарантии от убытков для оценщика.
• Европейская Комиссия хочет сделать рынок ипотечного кредитования свободным, чтобы люди могли использовать банки, находящиеся в месте их проживания, для покупки второго жилья в любом месте по их желанию: для этого вопроса оценка имеет ключевое значение. Проект Рекомендаций Комиссии рекомендует, чтобы страны-члены ЕС пропагандировали использование Европейских стандартов оценки TEGoVA, а также, чтобы страны-члены ЕС обеспечили минимальный уровень квалификации оценщиков недвижимости «такой, как установлен TEGoVA» и соблюдали его на своей территории.

Хотя, возможно, наибольший интерес вызывает вопрос, до какой степени успех зарубежных инвестиций в недвижимость, зависит не только от законодательства ЕС, но и от правил, установленных самими профессиональными оценщиками. Это связано с тем, что европейские практики оценки действительно имеют рыночную направленность: в международном контексте, инвесторам, делающим капиталовложения в первый раз на новом и незнакомом рынке недвижимости, более чем кому-либо другому необходима надежная местная оценка. Они более зависимы от оценки, чем в случае, если бы они находились в своей стране, поэтому им необходима уверенность в том, что местный оценщик работает в соответствии с теми же базовыми европейскими стандартами оценки, что и в стране инвестора. Также очень важно, чтобы инвестор был уверен в том, что местный оценщик сертифицирован по признанному высокому европейскому стандарту. Именно поэтому Европейские стандарты оценки и стандарт Признания европейских оценщиков, разработанные TEGoVA, оказались в центре процесса зарубежных инвестиций в недвижимость в Европе и процесса оценки недвижимости, став краеугольным камнем процесса политической, экономической и бизнес-интеграции, и помогут Европе выйти из кризиса с самым эффективным в мире рынком недвижимости.

Дополнительно:

Текст статьи на английском языке